La Inmobiliaria Pacífico, ligada a los empresarios Héctor Correa y Jaime Araya (director Ejecutivo de Colliers) inició una arremetida judicial en contra de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana (Seremi Minvu RM), que invalidó el uso de suelo residencial a terrenos donde el privado desarrolla una serie de iniciativas habitacionales, incluso con promesas de compraventa firmadas.
La inmobiliaria es arrendataria con opción de compra de terrenos que formaban parte de la subdivisión denominada Hacienda Quilicura, sector donde actualmente desarrolla proyectos de viviendas sociales acogidos al subsidio del Decreto Supremo N° 19 del Minvu, denominados Parque Tres Piedras I (nueve edificios con 298 viviendas, con un 85% de avance de obras y promesas de compraventa firmadas) y Parque Tres Piedras II (con 298 viviendas, en etapa de tramitación de permisos). Asimismo, el privado vendió al Serviu el Lote III, para el desarrollo de viviendas sociales.
Según la empresa, la Seremi Minvu RM precisó el límite entre dos áreas de extensión urbana de la comuna de Quilicura, determinando que el predio en cuestión quedaba bajo la regulación del Subsector Geográfico 37° del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), permitiendo el uso residencial compatible con el desarrollo de proyectos habitacionales.
No obstante, señalaron que, mediante un oficio de septiembre de 2025, la autoridad dejó sin efecto y reemplazó las referidas interpretaciones previas, con lo cual el terreno perdió el uso de suelo residencial apto para viviendas sociales de alta densidad, volviendo a regirse por la Zona Urbanizable Condicionada (ZUC), la cual impone condiciones de desarrollo imposibles de cumplir para los lotes individuales (como una superficie predial mínima de 60 hectáreas).
Frente a esto, la inmobiliaria presentó un recurso de protección en contra de la autoridad, el cual inicialmente fue declarado inadmisible, lo que fue revocado por la Corte Suprema.
En su acción judicial, la empresa calificó el acto recurrido de la Seremi como arbitrario e ilegal, por cuanto -dijo- implica una invalidación encubierta de actos administrativos firmes que habían generado derechos y situaciones jurídicas consolidadas.
Según la empresa, la Seremi, al decidir la dictación del oficio y su plano interpretativo, soslayó la aplicación del procedimiento dispuesto, omitiendo la tramitación del procedimiento administrativo previsto en la ley, lo que -aseguró el privado- les impidió conocer los antecedentes que instaron la dictación del documento recurrido y la posibilidad de impugnar dicha decisión.
A juicio del privado, existen pérdidas inmediatas y cuantificables para sus proyectos, por cuanto con el oficio recurrido el uso de residencial conforme al cual se autorizó y acogieron al DS19, ya no sería aplicable. “Significa una pérdida de una cuantiosa inversión y de los compromisos con los financistas y arrendatario del terreno en el que se ejecutan los proyectos, con los gastos y pérdidas que en todo caso deben ser cubiertos”, sostuvo la inmobiliaria.
Asimismo, afirmó que el oficio recurrido al eliminar el uso de suelo residencial compatible con viviendas de interés social pone en riesgo y amenaza seriamente la estabilidad de las autorizaciones y permisos urbanísticas, ambientales y sectoriales que se han otorgado. A su juicio, esto “perturba inmediatamente su derecho a desarrollar una actividad económica lícita tal como fue autorizada”.
Junto a esto, la inmobiliaria dijo que la nueva interpretación de la autoridad no afecta de igual forma a los privados que al Estado, por cuanto afirmó que el Lote III de propiedad del Serviu puede sujetarse normativamente a un procedimiento reglamentario de habilitación normativa y posibilitarse por esa vía la construcción de viviendas sociales.
“Es un efecto que discrimina arbitrariamente, pues es la misma autoridad que imposibilita la ejecución de los proyectos de nuestra representada la que puede por otro posibilitar proyectos de la misma naturaleza para el Estado”, señalaron los abogados del privado.
El factor Contraloría
Por el contrario, la Seremi solicitó el rechazó del recurso de protección, afirmando que el acto recurrido no es ilegal ni arbitrario, puesto que, a raíz de una fiscalización de la Contraloría con motivo de un caso análogo en la comuna de Conchalí, revisó de oficio las interpretaciones emitidas en 2019 y 2020 en la comuna de Quilicura.
Según dijo, dicho análisis técnico arrojó que las anteriores autoridades, excediendo gravemente la potestad interpretativa, modificaron de facto el PRMS al alterar el límite del Subsector Geográfico 37o en desmedro de la Zona Urbanizable Condicionada (ZUC) y suprimir parte del Área Verde AV2-3 Colo Colo. La autoridad agregó que tal irregularidad fue confirmada con posterioridad por el propio órgano fiscalizador.
Con todo, el pasado 4 de agosto, la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el recurso de protección de la inmobiliaria. “… ha quedado acreditado que la autoridad sectorial y el propio ente contralor constataron la concurrencia de graves infracciones al principio de legalidad y probidad en la génesis de las interpretaciones previas que beneficiaron irregularmente a los predios de la actora”, dijo el tribunal de alzada.
El caso será zanjado por la Corte Suprema, pues la inmobiliaria ya recurrió al máximo tribunal del país. Asesorada por la abogada Blanca Oddó, la empresa insistió: “Es evidente que no existió un debido procedimiento administrativo que le permitiera a mi representada ser oída y manifestar las razones de hecho y de derecho por las que invalidar los planos interpretativos anteriores afectan sus derechos de igualdad y de propiedad”.
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J. Troncoso Ostornol
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