A días de que se promulgue en el Diario Oficial, uno de los artículos de la ley de reconstrucción que puede mover la aguja de la reactivación del sector inmobiliario es la suspensión, por un año, del IVA a la vivienda.
El Ministerio de Hacienda respondió a Diario Financiero las principales preguntas en torno a su aplicación. “Con este beneficio más chilenos podrán acceder a viviendas nuevas más baratas, de hasta 14% aproximadamente. Para esto hay dos mecanismos”, explicó el subsecretario de Hacienda, Sebastián Vallebona.
1 ¿Cuándo entra en vigencia?
La exención de IVA comenzará a regir el mes subsiguiente a la publicación de la ley de reconstrucción. Bajo la premisa de que ello ocurrirá en septiembre, la exención de IVA regirá desde noviembre. En el intermedio, entre el ingreso del mensaje y la entrada en vigencia de esta norma, operará la devolución del IVA.
La ley contempla, además, un tratamiento especial (“retroactivo”) para aquellas ventas que se realizaron entre el ingreso del mensaje del proyecto de ley de reconstrucción (a partir del 22 de abril) y la fecha de entrada en vigencia de la norma, casos en los que se podrá solicitar la devolución del IVA pagado, a través de un mecanismo especial que habilitará el SII.
2 ¿En qué consiste?
En primer lugar, una exención de IVA para las compraventas celebradas en régimen por el plazo de un año contado desde la entrada en vigencia de la norma.
Para las escrituras otorgadas dentro del año de vigencia (o con antecedente en una promesa suscrita dentro de ese plazo), el vendedor simplemente no recargará IVA en esa venta: es una exención aplicada directamente al momento de la venta, no una devolución posterior. El vendedor conserva el derecho a usar como crédito fiscal el IVA soportado en la construcción del inmueble, pudiéndolo imputar contra débitos de otras ventas afectas, o -alternativamente- llevarlo a costo o gasto en un ejercicio posterior. Además, estas ventas exentas quedan excluidas del cálculo de proporcionalidad del crédito fiscal que contempla la Ley de IVA.
El segundo es un mecanismo de devolución de IVA para aquellas compraventas celebradas desde el ingreso del proyecto (22 de abril) hasta su entrada en vigencia.
3 ¿Cuáles son los requisitos?
La exención consiste en no recargar el IVA en la compraventa de la vivienda. Los requisitos son que el objeto de la compraventa sea una vivienda; que la compraventa corresponda a la primera enajenación; que la vivienda cuente a la fecha de publicación de la ley con la recepción definitiva total o parcial, otorgada por la Dirección de Obras Municipales; y que la compraventa conste en una escritura pública celebrada dentro del plazo de un año desde la entrada en vigencia de la exención.
Por otra parte, el mecanismo permite que el comprador pueda solicitar la devolución del IVA a la inmobiliaria (en la medida que esta se haya acogido a la norma).
A su vez, la inmobiliaria podrá solicitar la devolución del IVA ante el SII habiendo acreditado la devolución del IVA al comprador. Los requisitos son que el objeto de la compraventa sea una vivienda; que la compraventa corresponda a la primera enajenación; que la vivienda cuente a la fecha de publicación de la ley con la recepción definitiva total o parcial, otorgada por la Dirección de Obras Municipales; y que la compraventa conste en una escritura pública celebrada entre el 22 de abril y el primer día hábil del mes subsiguiente de la publicación de la ley.
4 ¿Qué ocurre con las promesas “en verde” o “en blanco” firmadas antes de la vigencia de ley?
Si la recepción definitiva, total o parcial, se obtiene antes de la publicación de la ley y la escritura se otorga dentro de la ventana elegible, sí calificaría.
5 ¿Es opcional u obligatorio para las inmobiliarias?
Es opcional. El texto legal dice que los contribuyentes -haciéndose referencia a las inmobiliarias - “podrán optar” a la exención, no que se aplique automáticamente.
6 ¿Cómo se incentivará que la exención se traspase a precio?
Al ser opcional, dependerá de la adopción de este régimen por parte del mercado inmobiliario.
Sin embargo, el gobierno espera que sea una medida muy atractiva que beneficie a todos los actores del mercado y, en particular, al sector de la construcción.
7 ¿Cuántas viviendas se verían beneficiadas?
Para el régimen retroactivo, se esperan alrededor de 20.000 operaciones llevadas a cabo por 1.200 inmobiliarias.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, vinculó la medida con el objetivo de reducir el stock de 105 mil viviendas nuevas sin vender, y proyectó que la combinación de la exención de IVA más el alivio regulatorio baje el costo de viviendas
8 ¿Cuánto demoraría la devolución del IVA al vendedor?
El proceso de devolución tomaría cerca de 2 meses.
El SII está trabajando en un mecanismo de devolución que resulte expedito, y que consistirá en una plataforma web a través de la cual las inmobiliarias podrán solicitar la devolución del IVA pagado en cada una de las compraventas, a los compradores, en la medida que se cumplan ciertos requisitos (celebración del contrato de compraventa dentro del período que contempla la norma, que se haya enterado el IVA, que se haya devuelto el IVA al comprador, entre otros).
Adicionalmente, se recompondrá el crédito fiscal asociado a las ventas realizadas en el período transitorio una vez efectuada la devolución del IVA pagado a las inmobiliarias.
Los detalles del mecanismo se establecerán vía resolución que emitirá el SII a la brevedad.
9 ¿Cómo se materializará la devolución para los compradores?
La inmobiliaria será la encargada de devolver el IVA, lo que debiese estar pactado en la escritura. Las inmobiliarias deberán solicitar ante el SII la devolución del IVA pagado a través de una plataforma cuyas instrucciones serán emitidas por dicho organismo a la brevedad.
10 ¿Es obligación que las inmobiliarias devuelvan IVA a los clientes que escrituraron en ese período?
No es obligación, es un régimen opcional. Las partes deben ponerse de acuerdo sobre este punto.
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Sebastian Valdenegro
