El Ministerio de Hacienda quiere que la reforma al mercado de capitales (MK) -que se anunciará el 7 de septiembre- tenga un efecto que vaya más allá de la industria financiera. Y por ello, una de sus principales apuestas estará en mejorar el acceso a la vivienda.
Tal como adelantó DF, la cartera prepara un fondo especial, con participación del Estado y de bancos de la plaza, para activar el mercado hipotecario y abrir espacio a una baja relevante de las tasas.
En las conversaciones sobre la iniciativa, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha puesto como referencia -guardando las proporciones del tamaño de los mercados- lo ocurrido este año en Estados Unidos.
El modelo no es equivalente al que prepara Teatinos 120, pero apunta al mismo problema: cómo impulsar a este mercado para reducir el costo del financiamiento de las viviendas.
La apuesta de Trump
El 8 de enero, el Presidente de Estados Unidos, Donald Trump, instruyó a las financieras Fannie Mae y Freddie Mac -las dos grandes entidades hipotecarias patrocinadas por el gobierno- a comprar hasta US$ 200.000 millones en bonos respaldados por hipotecas (MBS).
El mecanismo estableció que Fannie y Freddie comprarían créditos hipotecarios originados por bancos y otras instituciones; los agruparon y los transformaron en bonos que posteriormente se transan entre inversionistas. Ese mercado secundario permite a los originadores liberar recursos para poder seguir colocando nuevos préstamos.
La apuesta de la Casa Blanca fue usar ese mercado para empujar las tasas a la baja. Al aumentar las compras de bonos hipotecarios por ambas entidades, ayudaban a subir su precio y, con ello, reducir la rentabilidad que exigían los inversionistas. Esta menor rentabilidad buscaba abaratar el financiamiento para bancos y otras entidades y, finalmente, trasladarse a menores tasas para los créditos hipotecarios.
Qué pasó con las tasas
El impacto no demoró en llegar. Tras conocerse el anuncio, los MBS se fortalecieron frente a los bonos del Tesoro y Morgan Stanley calculó una compresión inmediata de entre cinco y 10 puntos base (pb) en sus spreads.
El movimiento si bien sí alcanzó a las tasas hipotecarias, la magnitud fue acotada. Cuando Trump anunció la medida, el crédito hipotecario fijo a 30 años promediaba 6,16%, a fines de febrero había descendido hasta 5,98%.
Las estimaciones realizadas en esos días iban en la misma dirección. Una serie de analistas consultados por Bloomberg, calcularon que la intervención podía explicar una reducción de entre 10 y 15 pb en las tasas, mientras que Citigroup había estimado previamente que una expansión de US$ 250.000 millones de sus carteras podía comprimir cerca de 25 pb las primas de los bonos hipotecarios.
El efecto no se sostuvo durante el año. A fines de agosto, la tasa hipotecaria a 30 años escaló a 6,66%.
Morgan Stanley advirtió en un informe precisamente sobre ese límite. Si bien, las compras podían reducir los spreads de los bonos hipotecarios, sostuvo que “se necesitan menores rendimientos de los bonos del Tesoro para reducir significativamente las tasas hipotecarias”.
Según explicó la entidad, esto se debe a que el costo de los hipotecarios en EEUU no depende únicamente de lo que ocurra con los MBS. Los bonos del Tesoro de largo plazo también cumplen un papel relevante como referencia para fijar las tasas y su trayectoria está determinada por factores más amplios, como la inflación, el crecimiento y las expectativas sobre la política monetaria.
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