La industria inmobiliaria comienza a mostrar una recuperación moderada tras varios años de contracción. Carolina Büchi, directora ejecutiva de Grupo Imagina, firma ligada a las familias Calderón Volochinsky y Kreuzberg, afirma que las medidas impulsadas por el Gobierno -como el subsidio a la tasa para viviendas de hasta 6.000 UF y la Ley de Reconstrucción- han sido una “penicilina” efectiva para reducir el stock de entrega inmediata, aunque todavía faltan reformas estructurales.
En este escenario, y después de un largo período de cautela, la compañía retomó los lanzamientos y prepara nuevos proyectos. Sin embargo, Büchi advierte que el mercado aún es un tercio menor que antes de 2019 y que la firma continúa expectante ante la velocidad que tendrá la recuperación.
- ¿En 2026 ya podemos hablar de una recuperación de la industria inmobiliaria?
- Hoy podemos hablar de una industria en recuperación, pero no es rápida. Hay que contextualizar algunas cosas: si ves las ventas de viviendas en la Región Metropolitana, sin incluir los DS, el mercado es un tercio más chico que antes de 2019.
Cuando se habla de una recuperación, piensas que vuelves al estado anterior, y no es una recuperación volviendo al estado anterior. Veníamos de una situación muy crítica, con un mercado muy contraído y una demanda muy apretada. Lo que hoy día empieza a ocurrir es que hay una mayor velocidad de venta en unidades bajo 4.000 UF.
Los niveles de stock de entrega inmediata, que hoy son casi la mitad del mercado, empiezan a bajar y eso permite a los inmobiliarios pensar en lanzar nuevos proyectos de entrega futura. Vemos una lenta recuperación que se ha venido dando durante los últimos dos años. Estamos expectantes, pero cautelosos.
- ¿Cuánto tiene que bajar el stock para que se reactive el desarrollo de proyectos?
- Los niveles están, más o menos, en un 50% del mercado. El histórico hablaba de un 20% o, inclusive, menos. Entonces, tiene que bajar bastante el nivel de stock que hoy día existe en el mercado: a la mitad, por lo menos.
Hay inmobiliarios cuyos niveles de stock están bajando en distintas comunas y que están buscando y lanzando nuevos proyectos. Hay otros que tienen mucha mercadería de entrega inmediata. Nosotros no somos muy distintos al mercado: tenemos bastante mercadería de entrega inmediata, pero ha tenido buenas velocidades de venta porque tenemos unidades bajo 4.000 UF y porque el incentivo a la tasa ha sido muy efectivo.
- Este segundo semestre lanzarán tres proyectos, frente a solo uno el año pasado. ¿Cómo se explica esa reactivación?
- En la medida en que baja el stock de entrega inmediata, puedes lanzar nuevos proyectos. Es clave. Estamos lanzando tres proyectos este segundo semestre: dos en Santiago Centro y uno en el sector oriente. Son reposiciones bien planificadas, en lugares donde vemos que existe una oportunidad de venta dentro de nuestro mix de productos.
Los inmobiliarios no llegamos y decimos aleatoriamente: ‘Hoy vienen las cosas mejor, saquemos todos los proyectos a la venta’. Tenemos un pipeline y una planificación. Los proyectos se van lanzando uno a uno, dependiendo de las velocidades de venta que se observan en el mercado.
-¿Qué efecto tiene la ampliación del subsidio a la tasa hasta las 6.000 UF?
- Es súper importante, porque las unidades de hasta 4.000 UF empezaban a acabarse y correspondían prácticamente a formatos de un dormitorio. Estabas dejando afuera, inclusive, a familias que necesitaban dos dormitorios y que hoy día tienen una tasa mucho más alta y un financiamiento más restringido.
Bajo 4.000 UF debe estar el 70% de las ventas del mercado hoy día. Si lo amplías hasta 6.000 UF, debe llegar a casi el 90%. Gran parte de la oferta va a estar disponible para venderse bajo estas condiciones. Desde que se anunció, hay mucha más gente cotizando los proyectos. Se notó, porque las personas estaban buscando esos dos dormitorios para poder comprarlos con condiciones más favorables.
-¿Cuánto pueden impulsar las ventas los beneficios de la Ley de Reconstrucción?
- Una vez que la ley sea publicada en el Diario Oficial, todas las unidades que a esa fecha tengan su recepción final podrán comprarse sin IVA. Es un muy buen gancho para venderlas y todo lo que es entrega inmediata debiese empezar a venderse rápidamente.
Eso no significa que el precio vaya a bajar un 19%, porque para calcular el IVA inmobiliario tienes que restar el valor del terreno y, además, las inmobiliarias tenemos un crédito IVA por la construcción. Depende del proyecto y de la situación en la que se encuentre. Un proyecto puede llegar a tener un beneficio de 10% o 12%, mientras que otro podría tener un 2%.
Aun así, que te hagan un 8% o un 10% de descuento en un departamento es mucho. Si a eso le sumas un punto menos en la tasa de interés, quedando en 3,2% o 3,5%, y que te presten el 90%, es una tremenda oportunidad para comprar una vivienda de entrega inmediata.
- Pero esos incentivos también están ampliando la brecha con los proyectos de entrega futura.
- Enorme. Como son tan fuertes los incentivos para la entrega inmediata, estamos vendiendo pura entrega inmediata. Si lanzas un proyecto de entrega futura, no hay ningún incentivo para comprarlo. ¿Para qué voy a comprar un edificio que me entregarán en tres años más si puedo comprar hoy día un proyecto con todos estos beneficios?
Los inmobiliarios estamos diciendo: “Sabemos que va a bajar la entrega inmediata y eso nos va a liberar para lanzar más proyectos de entrega futura”. Estamos apostando a que sus velocidades de venta van a mejorar.
- ¿Cuál es el plan de inversión de Imagina?
- Este año partimos dos obras importantes en Ñuñoa, que representan alrededor de 1,5 millones de UF de inversión. Los tres proyectos que vamos a lanzar deben sumar otro millón y medio de UF. Las obras partirían el próximo año, porque estamos iniciando su venta este año.
Nosotros vemos un ritmo de tres o cuatro lanzamientos al año, si todo ocurre como tiene que ocurrir: que los niveles de stock de entrega inmediata bajen considerablemente el próximo año y que la venta de entrega futura empiece efectivamente a apurarse.
En los próximos 12 meses no estamos considerando comprar nuevos terrenos. Tenemos un banco de tierras importante, adquirido antes de la pandemia, y estamos preocupados de desarrollar esos proyectos antes de volver a comprar.
- ¿Qué cambios estructurales necesita la industria?
- Hoy le pusieron penicilina al enfermo. Fue un tratamiento de shock, muy efectivo, y va a sacar al sector de la crisis de alguna manera. Pero aún faltan medidas más estructurales.
Se necesita una planificación central de la ciudad, donde no sean los vecinos quienes decidan si quieren tener más vecinos o no, sino que se vean verdaderamente las necesidades, la infraestructura y cómo debiese desarrollarse la ciudad. Hay que generar una visión macro de cómo debería estar ordenada y cuáles son los incentivos concretos para las distintas zonas. Eso no existe, porque hoy día está administrado por cada comuna.
También tiene que cambiar el financiamiento hacia las inmobiliarias y, especialmente, hacia las personas. Tienen que existir productos y soluciones más baratos y asequibles, fomentar el ahorro y trabajar en una permisología más ágil, que no genere costos innecesarios. Al final esos costos los paga el cliente.
- ¿Qué relevancia tiene la modificación de la OGUC que actualmente revisa la Contraloría?
- Es una medida muy importante para la continuidad y el desarrollo inmobiliario de largo plazo. En muchas partes hoy no estamos disponibles para comprar terrenos porque el proyecto no da. Si tengo que hacer puros departamentos de tres dormitorios, el proyecto es inviable. Necesito que me generen un aumento de densidad para poder hacer unidades más pequeñas.
Hay muchísimo ruido respecto de cómo finalmente va a salir aprobada y eso nos tiene un poco nerviosos. Conocemos el texto que ingresó, pero no sabemos qué va a ocurrir. Si empieza a salir medio trunco, no va a servir para nada.
-¿La crisis ha provocado una mayor concentración del mercado?
- Ha empezado a concentrarse. Si miras el informe de TocToc y tomas las diez inmobiliarias que más venden, representan alrededor de un 38% de las ventas totales. Antes debe haber sido, con suerte, un 15%.
Muchos operadores pequeños, que hacían uno, dos o tres proyectos al año, enfrentaron un periodo tan complejo que decidieron cerrar las cortinas. En el corto plazo ha habido una concentración del mercado y tenemos un mercado más pequeño.
Si no se realizan reformas estructurales, el mercado puede avanzar lentamente hacia el estado anterior, pero no va a generar incentivos fuertes para que nuevos actores quieran entrar.
-¿Cómo proyecta 2027?
- El ritmo inmobiliario va a ir cambiando de a poco. La industria ha estado tan impactada que hoy no va a tomar decisiones a tontas y a locas. Si bien estamos optimistas y pensamos en lanzar proyectos porque vemos que se va acabando nuestra mercadería de entrega inmediata, lo hacemos con mucha cautela.
El próximo año debieran bajar drásticamente los niveles de stock de entrega inmediata y la entrega futura debería empezar a mejorar sus velocidades de venta. Lo que todavía no sabemos es cuál será el ritmo.
Los cuatro proyectos que prepara Imagina
Después de un periodo marcado por la cautela, Imagina comenzó a reactivar su cartera. La compañía inició durante 2026 las obras de dos megaproyectos en Ñuñoa, que representan una inversión cercana a UF 1,5 millones. El mayor es Metropolitan Park Ñuñoa, emplazado en el antiguo paño industrial de Elecmetal y con 218.907 m² construidos. El desarrollo contempla torres de hasta 32 pisos, además de parques y espacios comunes.
Büchi sostiene que la altura no es un problema cuando los edificios se levantan sobre terrenos amplios. A su juicio, concentrar los departamentos en torres permite liberar el primer piso, incorporar áreas verdes, mejorar el asoleamiento y evitar las vistas enfrentadas. “La altura no es mala; de hecho, las vistas en altura son maravillosas”, afirma.
El segundo megaproyecto es Residential Park Ñuñoa, que se construye en el terreno antes ocupado por la planta de Merck, en Rodrigo de Araya, a pocas cuadras del Estadio Nacional. La iniciativa suma 58.242 m² construidos y también combina edificios en altura con un parque interior.
A ellos se agregan dos lanzamientos en Santiago Centro: un proyecto de 14.037 m² en Portugal, todavía sin nombre comercial, y Aldunate Go, que tendrá 13.093 m². Ambos forman parte de la reposición gradual de oferta en comunas donde ha bajado el stock y mejorado la velocidad de venta.
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Magdalena Espinosa
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