El término multifamily hace referencia a un tipo de activo inmobiliario que consiste en edificios residenciales de propiedad de uno o más inversionistas, en que los habitantes son arrendatarios y la gestión de la propiedad es llevada a cabo por el dueño o un tercero.
En la Región Metropolitana, este concepto tomó fuerza en los últimos años. Desde 2019 a la fecha, hubo un aumento de 290% en el stock de rentas residenciales, pasando de 40 edificios a 156 en 2024, según datos de TOCTOC.
De acuerdo con el head of real estate research de TOCTOC, Nicolás Herrera, estos proyectos tienen buena aceptación, ya que por lo general están ubicados en los principales subcentros de una ciudad, con cercanía a locomoción colectiva y orientados a “parejas jóvenes, gente que quiere estar cerca del trabajo y que busca arrendar”, sostuvo.
Damián Boada: “Hemos visto que los clientes que estaban con estos proyectos en carpeta los tienen pausados”.
En tanto, para los dueños del proyecto, estas inversiones se van rentabilizando en el tiempo a medida que los departamentos se mantengan arrendados.
El head de capital markets de Cushman & Wakefield, Samir Cumsille, agregó que la administración es otra ventaja, ya que “es mucho más fácil operar varios edificios completos”.
Detrás de estos proyectos hay inversionistas institucionales, fondos privados, como también personas de alto patrimonio. Estos últimos han tomado crecientes posiciones en el segmento de multifamily para diversificar sus carteras.
Los problemas
Sin embargo, los problemas de seguridad que afectan al país han llevado a que muchos arrendatarios abandonen ciertos sectores de la capital, golpeando al negocio.
Según fuentes consultadas por DF esto provocó que los inversionistas de alto patrimonio decidieron suspender sus inversiones en las comunas de Estación Central, Santiago e Independencia, al no ser consideradas como rentables.
Al primer trimestre de este año, estas tres comunas muestran niveles de ocupación anuales negativos con respecto a igual período en 2023.
Según el socio de Recabarren y Asociados, Damián Boada, la inseguridad en estas comunas ha significado que estos actores están “saliéndose de la inversión o buscando salir, porque al haber menor seguridad, se deteriora el atractivo de irse a vivir a esos lugares, lo que hace que el modelo de negocio sea menos rentable”.
El ejecutivo de Cushman & Wakefield coincidió con Boada y señaló que “existe un mayor ánimo de vender los proyectos que hoy no están siendo más rentables”.
Agregó que estas comunas representan el 52% de los multifamily, por lo que “tienen un peso muy importante” en el negocio.
Boada añadió que “hemos visto que los clientes que estaban con estos proyectos en carpeta, los tienen pausados”.
Y agregó: “Teníamos un cliente que iba a hacer algo en la Estación Central, pero nunca lo concretó”, aseguró.
Cerrillos emerge como opción
Considerando lo anterior, en el mercado sostienen que últimamente se ha evidenciado una gran migración de arrendatarios, lo que hizo que los altos patrimonios comiencen a mirar hacia otros sectores de la Región Metropolitana para destinar recursos.
“Vemos más apetito de los inversionistas institucionales, de los fondos y de los altos patrimonios por empezar a mirar ya otras comunas más hacia el sector oriente”, dijo Cumsille.
Las comunas que comienzan a destacarse, según el ejecutivo, son Ñuñoa, Providencia y Las Condes.
Herrera, de TOCTOC, afirmó que los inversionistas que salieron de Estación Central, Santiago e Independencia “se fueron al sector de Vicuña Mackenna, Rodrigo de Araya y La Florida”.
Además, afirmó que Cerrillos está emergiendo como una zona estratégica para el desarrollo de proyectos multifamily, mientras que en el sector oriente, Avenida Las Condes y Apoquindo están experimentando un considerable impulso.
Oportunidades
En medio de los desafíos de seguridad, actores del mercado perciben esto como una oportunidad para ofrecer propuestas de valor diferenciadoras.
El socio de AMM Capital, David Cohen, aseguró que la seguridad en sus proyectos es “considerada como un ‘amenitie más’ y esto es beneficioso ya que puedes acceder a llenar tu edificio más rápido o tener a tus arrendatarios por mayor plazo, lo que genera un mejor rendimiento de tu inversión”.
Según Cohen, la ubicación dentro de las comunas donde se desarrollará un proyecto es crucial para la seguridad.
El ejecutivo dio como ejemplo un proyecto de Ralei Capital Rent, en el que AMM Capital participa a través de un fondo privado, que se encuentra ubicado en Independencia, y que tiene entre sus “atractivos” estar ubicado frente a una comisaría de Carabineros.
Según los expertos, la crisis de seguridad no será permanente, y en algún período los arrendatarios van a querer volver a habitar esas comunas.
“Creo que el tema de seguridad se va a resolver y provocará que se estabilice o que vuelva el apetito por vivir en estas zonas”, concluyó Cumsille.
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Sofía Fuentes
