Ciudades como San Antonio, Machalí, Curicó, Linares, Los Ángeles, Temuco, Angol y Coyhaique figuran actualmente entre las plazas estables o de creciente interés para operadores y desarrolladores que buscan nuevas ubicaciones en regiones, según un análisis de la consultora NAI Sarrà, la cual destacó que el mapa del suelo comercial está ampliando sus coordenadas fuera de Santiago.
La empresa de gestión inmobiliaria aseguró en su análisis que no se trata de un listado cerrado. Temuco y Los Ángeles, dijo, llevan tiempo consolidadas como plazas comerciales, mientras otras están ganando protagonismo. “Linares, con una población que bordea los 120 mil habitantes, está recibiendo mayor interés; Machalí se ha fortalecido de la mano de la expansión residencial desde Rancagua; Angol ha concentrado nuevos requerimientos y San Antonio aparece con potencial asociado a su crecimiento y al desarrollo portuario”, señaló la consultora.
A ellas, estimó, podrían sumarse otras zonas a medida que cambien sus condiciones urbanas: La Calera, por ejemplo, aparece como una plaza con potencial tras las modificaciones a su planificación territorial, destacó el análisis.
En éste precisó que las búsquedas también muestran perfiles distintos. En algunas ciudades -afirmó la firma- el interés proviene principalmente de operadores de supermercados o mejoramiento del hogar; en otras se suman cadenas de comida rápida, estaciones de servicio y desarrolladores de strip o power centers.
“Lo interesante es que no existe una sola lógica de expansión regional. Hay plazas que ya tienen un mercado comercial consolidado y otras donde empiezan a coincidir distintos tipos de operadores y desarrolladores. Para nosotros, la señal está justamente en detectar dónde empieza a aparecer esa demanda por suelo”, sostuvo Matías Andrews de NAI Sarrà.
Generar superficie
A su juicio, detrás de estas búsquedas existe una variable inmobiliaria determinante: encontrar terrenos que combinen superficie, ubicación, accesibilidad, normativa y un precio compatible con el proyecto. Una combinación que, según Andrews, se ha vuelto particularmente desafiante en las zonas más atractivas de la Región Metropolitana.
De acuerdo con requerimientos de mercado observados por NAI Sarrà, los desarrolladores de strip y power centers buscan en regiones terrenos de entre 5.000 m2 y 15.000 m2, apuntando generalmente a valores de 4 UF/m2 a 6 UF/m2.
Para proyectos comerciales de mayor escala, la búsqueda comienza desde aproximadamente una hectárea y los valores objetivo pueden situarse entre 3 UF/m2 y 5 UF/m2. Supermercados y tiendas de mejoramiento del hogar en formato standalone, en tanto, suelen requerir paños de entre 5.000 m2 y 10.000 m2.
En Santiago, dijo el experto, la comparación es más compleja. Los valores dependen fuertemente de la comuna, normativa, conectividad, superficie y características particulares de cada ubicación, pero Andrews dijo que en las zonas de interés resulta muy difícil encontrar terrenos comerciales bajo las 8 UF/m2, pudiendo observarse valores incluso de 20 UF/m2.
Para la intermediadora, la diferencia no es solo económica. Según su análisis, en regiones todavía es posible encontrar, sobre avenidas principales o vías estructurantes, un paño completo capaz de recibir un proyecto comercial. En sectores consolidados de Santiago, en cambio, generar una superficie equivalente puede requerir comprar y fusionar varias propiedades o desarrollar soluciones inmobiliarias de mayor densidad.
A eso se sumó la competencia por el suelo. En ubicaciones metropolitanas de alto valor, un terreno apto para comercio también puede competir con proyectos residenciales o mixtos en altura, capaces de obtener una mayor rentabilidad del mismo paño. Esto -según la consultora- ha llevado a incorporar supermercados y otros equipamientos dentro de desarrollos de mayor densidad, en lugar de destinar el terreno exclusivamente a un formato comercial.
“Muchas veces el desafío no es cuánto estás dispuesto a pagar, sino encontrar el terreno. Un operador necesita superficie, un frente adecuado, accesibilidad, exposición, flujos y una normativa que permita desarrollar el proyecto. En varias ciudades regionales todavía puedes encontrar esa combinación en un solo paño y sobre una avenida estructurante”, dijo Andrews.
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J. Troncoso Ostornol
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