A diferencia de la desaceleración del sector inmobiliario en general en los últimos cinco años, el segmento de proyectos multifamily ostenta una fuerte expansión que lo llevó a triplicar su tamaño a casi 51 mil unidades, en su gran mayoría en la Región Metropolitana, en un escenario donde el acceso a la propiedad ha venido enfrentado limitaciones desde el financiamiento hipotecario.
Los datos son elocuentes. El segmento ostenta una tasa de ocupación de 94,6% (1,6 puntos porcentuales más que en primer semestre de 2025) y sigue creciendo: en la primera mitad del año ingresaron ocho proyectos al mercado, mientras otros 25 se encuentran en etapa de construcción (totalizando 7.429 departamentos) con entregas a 2028, de acuerdo al último reporte de la firma CBRE.
Y el activo desarrollo de la renta residencial se convirtió en objeto de escrutinio a propósito de cuestionamientos formulados por el propio ministro de Vivienda, Iván Poduje, quien señaló que la compra de edificios por inversionistas para destinarlos exclusivamente a alquiler es un modelo que "como ministerio no nos gusta" y calificó su fuerte expansión como "peligrosa", en entrevista con Radio Infinita la semana pasada.
Aunque posteriormente el secretario de Estado aclaró que sus juicios se referían al caso específico de los desarrollos de renta donde están involucrados recursos fiscales (ver recuadro), en definitiva estableció una línea divisoria entre el arrendamiento residencial y el eje de la política de vivienda que apunta a potenciar la adquisición y propiedad de las viviendas.
Las declaraciones llamaron la atención de la industria. Mientras las empresas asimilan el tono de lo señalado por Poduje, expertos analizan las implicancias. “El debate no debe centrarse en contraponer la compraventa al arriendo”, indicó el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, quien frente a posturas reticentes a la expansión de modelos de alquiler manifestó que el mercado multifamily “consolida su posición como un pilar fundamental de la oferta habitacional urbana” y que lejos de “empañar el anhelo de la casa propia, el arriendo institucionalizado responde con flexibilidad a transformaciones sociológicas profundas y a la evolución del ciclo de vida de los hogares”. Enfatizó que el multifamily “no es una distorsión del mercado, sino una respuesta profesional, eficiente e indispensable”, en paralelo a las políticas públicas que “avanzan en incentivar la reactivación mediante la eliminación del IVA o perfeccionamientos al DFL2 y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC)”.
A su vez, la senior research manager de CBRE Chile, Ingrid Hartmann, subrayó que “es una alternativa más de vivienda, que no busca necesariamente ser una respuesta al déficit habitacional: arrendar es hoy una opción que muchas personas eligen frente a la compra”. Puntualizó que este segmento es acotado –en torno a 51 mil unidades en la Región Metropolitana, alrededor del 5% del stock de arriendos- y que sus atributos en términos de “calidad de la administración, ubicaciones centrales y espacios comunes” han configurado una propuesta de valor distinta al arriendo tradicional.
Claves del auge en 2026
Los últimos datos de actividad en renta residencial confirman su fuerte dinamismo.
De acuerdo con los últimos datos correspondientes al tercer trimestre de 2026 –lapso en el cual ingresó al mercado un nuevo edificio ubicado en la comuna de La Florida con 356 unidades-, Colliers estableció un total de 204 edificios en operación con un inventario total de 49.805 unidades, “generando un crecimiento de 18% considerando un horizonte anualizado de tres años desde la fecha”. Y en este balance, Gleisner destacó que la ocupación de la industria en la medición general “alcanzaba un sólido 93%”, mientras que en la medición en régimen ese índice permaneció en niveles de 94% a septiembre. Así, desde la firma subrayan que el dinamismo de los multifamily confirma “la resiliencia y el atractivo de este modelo”.
Por su parte, CBRE constató en su estudio del primer semestre de este año el ingreso de ocho proyectos multifamily que incorporaron 2.022 departamentos, con lo cual su balance del mercado de renta residencial contabiliza un inventario de 50.933 unidades contenidas en un parque de 216 edificios. Y si bien el comportamiento del negocio en el periodo enero-junio correspondió al menor volumen semestral desde 2022, CBRE explicó que ese dato coincide con la actual fase de crecimiento orgánico de un mercado más consolidado, donde la zona Oriente de la capital adquiere una participación cada vez más relevante representando un 52% de las unidades nuevas, seguida por el área Centro Sur con un 26%.
En el detalle por comunas, Colliers indicó que Santiago centro mantuvo su liderazgo con un 25,8% del total y 12.752 unidades a septiembre pasado, seguida por Estación Central (12,6% y 6.211 unidades), La Florida e Independencia, con un 9,9% (4.883) y 9,3% (4.610), respectivamente.
Ocupación escala al 94%
La demanda habitacional ha acompañado a la oferta de los multifamily, como evidencian sus altos niveles de ocupación. A junio pasado, CBRE estableció que una tasa promedio semestral de 94,6%, que si bien se mantiene estable en relación al lapso inmediatamente anterior “implicó una mejora significativa en términos anuales, con un aumento de 1,66 puntos porcentuales”. Una tendencia acompañada de un dinámico proceso de cierre de contratos para unidades en oferta, evidenciada en una tasa de absorción neta de 7,5% -representativa de 3.164 unidades- a junio pasado, “revirtiendo dos periodos consecutivos de desaceleración”.
A nivel comunal, Colliers resaltó que San Miguel, Estación Central, Santiago, La Cisterna e Independencia anotaron las mayores tasas de ocupación en régimen al situarse sobre un 95% al cierre del tercer trimestre.
Proyecciones en alza
El sector multifamily también tiene una trayectoria en ascenso a futuro. A los 25 proyectos en construcción que iniciarían su operación entre lo que resta del presente ejercicio y 2028, el catastro de CBRE consigna que otros 33 proyectos están a la espera de iniciar obras que, de concretarse, incorporarían una oferta al mercado residencial por un total de 10.580 unidades.
También en un horizonte a 2028, Colliers prevé que el impulso generado por la demanda estructural permitirá mantener un ritmo continuo de incorporación de proyectos de demanda residencial con un crecimiento anual compuesto de 10% -medido a contar del año pasado- con lo cual la industrias escalaría a niveles de 220 edificios operando con un stock que alcanzará unas 60.000 viviendas, con un “especial foco en las comunas de Santiago Centro, La Florida, Macul y Ñuñoa”.
La arremetida del Minvu contra los arriendos a "Precio Justo”
"Yo no tengo ningún problema con los multifamily, siempre y cuando no nos pidan recursos públicos”, enfatizó el ministro de Vivienda, Iván Poduje, al precisar que sus reparos a la renta residencial dicen relación con proyectos acogidos al programa de Arriendo a Precio Justo, plan impulsado por el gobierno de Gabriel Boric y que no continuarán bajo la actual administración.
“Ese modelo perjudica los intereses del Estado y beneficia a empresas arbitrariamente. Significaba que el ministerio debía financiar el 90% de un multifamily a través de una fundación. Mi crítica es contra los “Arriendos a Precio Justo”, que estamos terminando”, explicó. Puso como ejemplo el proyecto Alcanzable en Cerrillos: “como pagamos el edificio, nos vamos a quedar con éste y entregaremos todos los departamentos en propiedad en diciembre para personas escogidas en función de la prelación que tiene la comuna”.
En esta línea, puntualizó que las empresas que tienen multifamily “que sigan con su negocio, pero que no se alíen con estas fundaciones para hacer este modelo de “precio justo” que era abusivo contra los intereses del Estado. Y si hay una empresa que hizo este convenio, tiene dos opciones; o nos devuelve el préstamo, o nos devuelve el departamento, porque nosotros le prestamos el 90%”.
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