Pese al complejo escenario que marca a la economía chilena, los fondos de inversión inmobiliarios han mantenido un sostenido crecimiento en lo que va de este año, como lo demuestran los nuevos vehículos ingresados ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el último balance del gremio de la industria.
En el periodo comprendido entre enero y septiembre recién pasados, de un total de 60 fondos de inversión no rescatables presentados al registro de la CMF, quince correspondieron a vehículos inmobiliarios, con lo cual este segmento se ubicó en un segundo lugar detrás del área de private equity, y por delante de la de deuda privada corporativa.
De este grupo de nuevos vehículos, seis corresponden al negocio de renta, cinco a operaciones de desarrollo y los restantes cuatro al giro de deuda inmobiliaria (ver tabla anexa). En este conjunto, once fondos han iniciado operaciones, el más reciente el mes pasado luego que Alza AGF subió su apuesta por el negocio residencial con “Alza Desarrollo III”, que invertirá en proyectos habitacionales en la capital (Cerrillos, Macul y Puente Alto) y regiones (Hualpén y Puerto Montt) ejecutados por Inmobiliaria PY, empresa de larga trayectoria en el sector ligada a la familia Pérez Yoma.
Por su parte, tres vehículos seguían a la espera el mes recién pasado, entre ellos BTG Financiamiento Inmobiliario Preferente II y Rentas LAB Origen.
Crecimiento anual de 10%
El último balance de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) también constata la expansión del sector. En su balance al primer semestre difundido esta semana, los fondos inmobiliarios totalizaron US$ 8.910 millones, con un crecimiento de 10,2% en doce meses. El monto equivale al 29,7% de los activos alternativos –contra un 28,6% al cierre de la primera mitad de 2025- y se consolidó como el segmento de mayor tamaño dentro de esa categoría. “La creación de nuevos vehículos es señal de que las administradoras continúan buscando alternativas y desarrollando productos para distintos tipos de inversionistas. Los datos del primer semestre van en esa dirección: de los US$469 millones asociados a nuevos fondos de activos alternativos, US$248 millones correspondieron a fondos inmobiliarios, desempeño que responde, principalmente, a la creación de siete nuevos fondos a esas alturas de 2026", explicó Virginia Fernández, gerenta de estudios de Acafi. A partir de este desempeño, indicó que “los fondos inmobiliarios mantienen un peso relevante dentro de los activos alternativos administrados por la industria”.
Desde el ámbito de los expertos en análisis y gestión en real state, el director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, señaló que los datos confirman que estos activos inmobiliarios “continúan siendo una alternativa atractiva para diversificar portafolios, generar rentas estables y ofrecer protección frente a la inflación, crecimiento que se concentra principalmente en activos bien ubicados, con demanda comprobada y capacidad de producir flujos de largo plazo”, por lo cual la inscripción de nuevos vehículos “refleja un interés concreto por aprovechar las oportunidades”.
Esto, aún en medio de la desaceleración que mantiene el sector construcción."Los fondos de inversión pueden encontrar oportunidades tanto en activos estabilizados que generan rentas recurrentes como en activos que requieren gestión, reposicionamiento o desarrollo y que pueden capturar valor en un horizonte de más largo plazo", subrayó Fernández. En este marco, ve necesario interpretar los avances "con cautela, pero también como una señal de que el mercado de capitales continúa canalizando recursos hacia activos reales, aún en un ciclo inmobiliario desafiante".
Ugarte coincide en que "los períodos de menor actividad también generan oportunidades para inversionistas con capital y una visión de largo plazo, particularmente en activos con buenos fundamentos que enfrentan dificultades transitorias de liquidez o financiamiento".
¿Reactivación en vivienda?
La vivienda está adquiriendo una importancia creciente en los portafolios de inversión inmobiliaria -donde antes predominaban fuertemente los activos comerciales-, como lo refleja el desarrollo de los fondos de renta residencial o multifamily. Desde Colliers indican que este segmento sumaba 188 edificios en operación que suman 46.111 unidades en el tercer trimestre de este año, las que promediaban una ocupación en régimen de 94%.
Acafi coincide en destacar las oportunidades en renta residencial y multifamily a corto plazo. “La renta inmobiliaria ha tenido una reactivación en 2026, y es ahí donde se han concentrado los nuevos capitales. Es especialmente atractiva para la industria de fondos porque combina flujos recurrentes, activos reales y horizontes de largo plazo”, resaltó Fernández.
A futuro, la batería de reformas para impulsar el sector inmobiliario –tanto para estimular la venta de viviendas como para modificar las normas urbanas y generar mayor inversión- juegan un papel positivo en las expectativas de los gestores tras los fondos. Junto al ajuste de precios que ha tenido lugar en el sector y la “reciente compresión de los cap rates”, Ugarte destacó que “las señales favorables a la inversión entregadas por el Gobierno en materia de financiamiento, vivienda y regulación urbana; las reformas para facilitar el ahorro para el pie, fortalecer el financiamiento hipotecario y mejorar el acceso a la vivienda -junto con los cambios propuestos a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción-, pueden favorecer la recuperación de la demanda y dar mayor viabilidad a nuevos proyectos”. Aseveró que ya se evidencian señales concretas de reactivación: "las inmobiliarias han vuelto a presentar ofertas por terrenos con una intensidad que no veíamos desde antes del 18 de octubre de 2019, renovado interés que refleja una disposición a retomar inversiones de largo plazo".
Virginia Fernández coincide en que la vivienda “tiene espacio para transformarse en una nueva fuente de crecimiento y diversificación para los fondos inmobiliarios: la combinación de iniciativas como MK4, que busca profundizar el financiamiento hipotecario, y una agenda de reactivación de la inversión como Chile Despega, puede generar mejores condiciones para que el capital institucional participe con mayor fuerza en el sector habitacional”, tendencia en la cual espera que “a mediano plazo la vivienda gane peso dentro de las carteras inmobiliarias”.
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Jorge Isla
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