A la hora de invertir en activos inmobiliarios, todavía se siente el entusiasmo en el mercado financiero, según señalan Eduardo Palacios (EP), director de la Acafi, y Nicolás Cox (NC), director ejecutivo de CBRE Chile, pero el alza de tasas y la competencia en un mercado ajustado serán factores relevantes hacia adelante.
- El sondeo a ejecutivos muestra menores expectativas de cap rate. ¿Se debe esto a la alta demanda?
-EP: Hoy en día hay escasez de tierra y, además, los fondos de inversión, o las mismas AFP, tienen caja disponible para invertir, entonces hay una demanda importante por ese tipo de activos.
- ¿Qué se espera con la entrada fuerte de los fondos de pensión en esta clase de activos?
-EP: Las AFP todavía no están haciendo uso de lo que ellos podrían hacer directamente. Con la cantidad de recursos que manejan, hay algo que está súper claro: los precios no van a ir a la baja en ningún caso.
- Además de empujar a los inversionistas a regiones, ¿esto los ha hecho buscar otras clases de activos, como hogares de ancianos?
-NC: Cuando ves que esa rentabilidad se comprime y aumenta la competencia por los pocos activos que salen a la venta acá en Santiago, la gente empieza a mirar alternativas. La compra por parte de inversionistas inmobiliarios de activos de ese tipo, como residencias estudiantiles, de abuelos, clínicas u hoteles, es muy profunda en mercados inmobiliarios más desarrollados. Pero tiene un componente que todavía no está resuelto localmente, como quién los opera.
- ¿Creen que esto pueda marcar la entrada de operadores internacionales, como el caso de Greystar en renta residencial?
-EP: Efectivamente, el residencial es un negocio en que los márgenes son más o menos apretados, entonces la operación es crítica. Para eso necesitas gente especializada. En el caso de las residencias para tercera edad, hoy día el tema yo creo que está bien abordado.
-NC: Necesitas escala y gente que conozca el negocio. Esto no es llegar y decir: 'le meto plata'. Más que ingresen nuevos actores, lo que yo veo es que los actuales van a ir creciendo, porque tienen una base importante.
- ¿Qué les llamó la atención del mercado en 2018?
-NC: La disposición de los fondos de a ser agresivos en el precio fue notable el año pasado. Creo que parte de la estrategia en los últimos dos años ha sido elaborar un muy buen porfolio que pueda después ser vendible cuando la entrada de las AFP ya sea un hecho.
-EP: También se ha visto el apetito por activos estabilizados que ya tienen su renta determinada. Por ejemplo, cuando salió a la venta el edificio corporativo de Copec en el centro, estaba con un precio determinado y sin arrendatario. La operación quedó en pausa porque la empresa logró arrendar el edificio completo al Ministerio de Transportes. Ya teniendo contrato de largo plazo, se sumaron muchos actores a la licitación y el precio original subió. Eso te habla del apetito por renta de buenos activos y buenos arrendatarios.
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