Dos recientes adquisiciones de terrenos agrícolas destacaron por relacionar proyectos productivos frutícolas de punta con una sofisticada estructura de inversión.
En abril tuvo lugar la adquisición de un campo en Litueche (Región de O´Higgins) con potentes plantaciones de paltas, naranjas y ciruelas, y el mes pasado se conoció la compra de un predio 800 hectáreas en la comuna de Chillán para desarrollar avellanos europeos, actualmente una de las especies más cotizadas.
Las operaciones tienen en común su realización a través de fondos de inversión -en ambos casos por un vehículo de Toesca- marcando un hito en la expansión de inversionistas, tantos locales con presencia de destacados family offices, y actores internacionales que marcan una presencia creciente en esta modalidad.
Y este dinamismo también quedó de manifiesto con casos como la compra de dos fundos de cítricos en La Serena -que suman más de 260 ha. de la compañía agrícola estadounidense Limoneira Company- en US$ 15 millones en noviembre por un fondo administrado por Sembrador Capital, gestora especializada con larga trayectoria en la adquisición de estos activos desde su partida en 2004. “Hemos desarrollado un portfolio bien robusto que incluye avellanos, nogales, paltas y cítricos -además de lechería- en el que participan fondos de pensiones internacionales y compañías de seguro locales. Y en el tiempo también vienen participando family offices y multinacionales, entre otros”, indicó José Miguel Fernández, director ejecutivo de Sembrador Capital.
Junto con resaltar los atributos que impulsan este proceso -como la diversificación, la protección frente a la inflación, la exposición a la demanda global por alimentos y el potencial de apreciación de la tierra en el largo plazo- la directora de Valuation, Modeling & Real Estate en Deloitte, Carmen Catán, resaltó que esta evolución “ha contribuido a transformar el campo agrícola desde un activo tradicionalmente patrimonial hacia una clase de activo alternativo con creciente interés institucional, y se observa un mayor desarrollo de vehículos especializados en predios productivos, cultivos de exportación y plataformas agrícolas integradas".
Las fortalezas de Chile
Desde su papel en la gestión de grandes compañías y ahora al frente del gremio Frutas de Chile, su presidente Iván Marambio pone en perspectiva la serie de cambios que cambiaron el mapa de propiedad y financiamiento en el sector, desde la llegada de las grandes multinacionales -como Dole, Chiquita, Del Monte y Unifrutti- en los años 80 a “lo que ha venido pasando en la última década donde actores ajenos al mundo frutícola, como fondos de pensiones de Canadá y Medio Oriente han comprado en el país, tendencia que se ha mantenido y a la cual se han incorporado actores como los fondos de inversión”.
Así, concluye que “Chile es un es un foco atractivo para inversión extranjera, y con parámetros objetivos: el valor de sus activos y flujos, pero también intangibles difíciles de conseguir en otras partes como su clima mediterráneo, fundamental en esta industria”.
A juicio del gerente del área de Colliers, Rodrigo Gil, la incorporación de family offices locales y fondos de inversión extranjeros al mercado de activos agrícolas “ha sido uno de los cambios estructurales más relevantes en los últimos 20 años. Hemos transitado hacia una agricultura enfocada en la eficiencia operativa, lo que ha impulsado una mayor valorización de los activos agrícolas consolidándolos como una alternativa de inversión en portafolios diversificados". Y en general, añade, las exportadoras, los agricultores tradicionales y los inversionistas institucionales (fondos nacionales y extranjeros) "continúan viendo en los activos agrícolas un refugio frente a la inflación, una alternativa atractiva frente a los instrumentos financieros tradicionales y una fuente de retornos estables”.
El proceso en las últimas dos décadas a nivel internacional -inicialmente apalancado en cultivos anuales- luego entró a la categoría permanent crops (que se plantan una sola vez por varios años) en frutales “donde actores relevantes en California, Australia o Europa, pusieron la vista en Chile, que ahora aparece en el radar de inversionistas institucionales”, recapituló Fernández, sobre el proceso que ha dado paso a operaciones “más sofisticadas con estructuras de financiamiento más flexibles o compras de activos que luego se arriendan, opciones difíciles de encontrar en la banca tradicional”.
Los planes de Toesca
Con la adquisición del predio Ñuble Alto, en la comuna de Chillán, para desarrollar un proyecto de avellano europeo -plantando, al menos, 630 ha.- , el portafolio agrícola de Toesca ahora totaliza 1.485 ha. brutas (y del orden de 1.150 ha. netas) en tres regiones con ocho especies frutales que incluyen paltos, cítricos, carozos y cerezas.
Una posición de avanzada que se funda en la partida del primer fondo en 2021 y siguió desarrollando con nuevas inversiones atentas “no solo a la transición de agricultura a empresas agrícolas, sino que a lo llamamos agricultura institucional, donde administramos los campos con la misma profundidad de mercado que cualquier otra clase de activos, diseñando una estrategia con el fin de servir al mercado institucional internacional más exigente del mundo con una oferta de valor”, explicó Matías Guajardo, director Farmland de Toesca.
Junto al campo recién adquirido en Litueche y a un predio anterior plantado y operando, Toesca cuenta con una cartera de tres propiedades a través de su fondo TPC II Activos, y apunta a materializar una “cuarta compra dentro de este año para seguir creciendo”, indicó el ejecutivo. A través de este vehículo, ya “han levantado US$ 100 millones y tenemos por objetivo llegar a US$ 350 millones”, dentro de una estrategia general que, a mediano plazo, considera “comprar del orden de tres campos anualmente durante los próximos tres a cuatro años. Tenemos un fondo grande que queremos, al menos, duplicar a unas 4.000 ha".
El diseño de este fondo da cuenta del interés que despiertan los vehículos eficaces para invertir en el capital natural, ya que del orden del 80% de la cartera de inversionistas son internacionales. De ellos, la mitad son europeos, un 25% proviene de Estados Unidos y el resto de todas partes del mundo, cono Asia y Australia. En tanto, los participantes en Chile corresponde principalmente a institucionales.
“El capital natural, que es cómo se puede agregar valor y generar rentabilidad a través del uso de los recursos naturales - pero a la vez cuidándolos y manteniéndolos en el tiempo-, despertó un fuerte interés de los inversionistas institucionales que se evidenció desde el Covid y la invasión rusa a Ucrania. En periodos de altas presiones inflacionarias, las inversiones agrícolas mostraron ser una cobertura natural para los portafolios de inversión, y grandes compañías y fondos de pensiones abrieron los ojos en cuanto a la oportunidad de balancear sus portafolios”, explicó.
Plusvalía en alza y rentabilidades entre 8% y 12%
Mientras en la década de los 90 las regiones más potentes en fruta eran las de Valparaíso, Metropolitana y O'Higgins, el epicentro ahora se concentra en zonas de Ñuble y el Maule, mientras destacan las oportunidades en el Biobío dentro de un creciente avance hacia el sur. Tendencia que no sólo toca a la fruticultura, sino al conjunto de los terrenos agrícolas.
“Si comparamos los valores actuales de suelos agrícolas con valores en 2015, vemos un aumento de hasta un 140% en regiones como Biobío, Los Lagos y Los Ríos, y de hasta un 125% en el Maule”, observó Rodrigo Gil de Colliers, alzas que han sido impulsadas por la compra de tierras por parte de fondos de inversión nacionales y extranjeros "motivados principalmente por el boom de la cereza hasta 2022 y, actualmente, por el creciente interés en la industria del avellano".
Junto con precisar que los valores del suelo agrícola a nivel nacional en general se han mantenido estables en general desde 2022 a la fecha por factores como la prolongada sequía en la zona centro-norte del país y las variaciones de precios que afectan el rendimiento frutícola entre temporadas, el experto de Colliers resaltó que la “rentabilidad promedio de un cultivo agrícola oscila entre el 8% y el 12%, además, el sector ofrece estabilidad, se beneficia de un dólar alto y genera una ganancia adicional por la plusvalía del suelo”.
Además del alza de los valores de suelo se ha visto una disminución de las tasas de descuento –que ha evolucionado de 9,82% en 2022, a 9,14% 2024 y a 8,21% en 2026 en dólares- “lo cual ha sido positivo para el negocio frutícola principalmente que tiene relación con la mayor demanda de los fondos de inversión, que tienen su principal interés en campos productivos sobre 200 ha. con plantaciones en plena producción y que presenten variedades de frutales con buenos precios y rendimientos”, indicó Bernardita Latorre, gerente del área de Tasaciones de Colliers, quien añadió que se ha vuelto más común la presencia de variedades con royalties que pueden ser poco comunes y presentan precios por kilo más altos que las variedades más comunes”,
“El desarrollo de la agricultura para inversionistas institucionales en Chile tiene una oportunidad de crecimiento muy importante si se hacen las cosas bien. Por tratarse de una categoría nueva, tiene el atractivo de que todavía ofrece al inversionista márgenes importantes en el tiempo, que en un escenario base podría ser el doble del retorno del mundo inmobiliario. Y eso se logra con portafolios diversificados, una buena elección de los activos y especialistas que sepan producir”, aseveró Fernández.
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Jorge Isla
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