Con buenos ojos y optimismo recibió la industria inmobiliaria la toma de razón por parte de la Contraloría General de la República de los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Recordemos que la propuesta busca actualizar la regulación a la nueva realidad demográfica del país y, al mismo tiempo, incentivar el desarrollo inmobiliario y aprovechar de mejor manera la infraestructura existente. Entre sus principales cambios se encuentran nuevos parámetros para calcular la densidad, mayores incentivos para construir cerca del transporte público, modificaciones a los denominados conjuntos armónicos y menores exigencias de estacionamientos en determinadas zonas.
La vicepresidenta de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Helen Martin, sostuvo que contar con el decreto “entrega certezas para poder avanzar en el desarrollo de proyectos”, y destacó que los cambios demográficos y las nuevas formas de vivir obligan a revisar la planificación de las ciudades.
A su juicio, el desafío es permitir que más familias puedan vivir cerca del transporte, servicios, lugares de trabajo y estudio. “Los cambios propuestos a la OGUC deben tender a construir ciudades más inclusivas y que aprovechen la infraestructura existente”, señaló.
Una lectura similar hizo el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic, quien aseguró que la modificación facilitará el acceso de la clase media a la vivienda al permitir que la oferta responda de mejor manera a la composición actual de los hogares.
“La norma se actualiza a la nueva realidad demográfica del país (...) este cambio no implica una hiperdensificación, ya que opera dentro de los límites definidos por la planificación local. La adecuación de los parámetros demográficos busca, precisamente, hacer efectiva esa planificación, junto con ajustes urbanísticos acotados que permitan aprovechar mejor la infraestructura y conectividad existentes”, detalló Razmilic.
Desde Ingevec también calificaron la toma de razón como “una excelente noticia para el sector”, señalando que “abre nuevas oportunidades de desarrollo y permitirá ampliar la oferta y el acceso a la vivienda”, aunque advirtieron que la mayor densificación también exige desarrollar proyectos en equilibrio con las comunidades y su entorno.
El gerente inmobiliario de Colliers, Sergio Correa, puso el foco en otro de los efectos de la modificación: la mayor certeza para el desarrollo de proyectos. Según explicó, “había proyectos detenidos esperando saber con qué reglas se iban a evaluar, y eso hoy se despeja”.
El impacto
Para entender con mayor claridad el alcance de las modificaciones, la gerenta inmobiliaria de GPS Property, Claudia Sepúlveda, aterrizó sus principales efectos. Uno de los cambios de mayor alcance, explicó, está en el cálculo de densidad. Hasta ahora, la normativa consideraba cuatro habitantes por vivienda, factor que baja a 2,8 y que podrá llegar a 1,4 cuando el proyecto se ubique a menos de 600 metros caminando de una estación de metro, tren o teleférico; a menos de 200 metros de una vía expresa; o a menos de 100 metros de una vía troncal.
Sepúlveda grafica este cambio así: en un terreno donde antes podían desarrollarse 50 viviendas, ahora podrían levantarse 71 bajo el parámetro general y hasta 142 en aquellas zonas donde sea aplicable el factor de 1,4.
El efecto, precisó, no necesariamente estará en una reducción del valor por metro cuadrado, sino en la posibilidad de desarrollar unidades de menor superficie y, por tanto, con un menor precio total, ampliando la base de potenciales compradores.
Otro de los cambios apunta a los estacionamientos. En las mismas zonas donde podrá aplicarse el factor de 1,4, los proyectos podrán reducir hasta en 50% el número exigido. Según Sepúlveda, la medida podría ser especialmente relevante en comunas como Santiago, San Joaquín, Estación Central, Independencia, Recoleta, Quinta Normal o La Cisterna, donde una parte importante de los compradores utiliza transporte público.
La ejecutiva explicó que actualmente existen proyectos donde la normativa obliga a construir estacionamientos que la demanda finalmente no absorbe. Esto termina convirtiéndose en un costo adicional para el proyecto que, por razones de rentabilidad, se traspasa al precio de las viviendas.
A ello se suman las modificaciones al denominado conjunto armónico. Sepúlveda estima que, en el corto plazo, los cambios podrían mejorar particularmente la viabilidad de terrenos de entre 2.500 y 5.000 m2 y generar una nueva tracción de inversión en comunas como Ñuñoa, Providencia, San Miguel o Vitacura, donde la relación entre el elevado valor del suelo y los productos que podían desarrollarse dificultaba la viabilidad de algunos proyectos.
La modificación también abre una ventana para iniciativas que ya cuentan con permiso de edificación, pero todavía no tienen recepción definitiva. Estos proyectos podrán adecuarse a los nuevos parámetros dentro de un plazo de dos años, con un aumento de superficie de hasta 20%. Para GPS Property, esto podría mejorar la rentabilidad de desarrollos que actualmente están en carpeta y acelerar su salida al mercado.
Los municipios
Pese a los efectos positivos que anticipa para el corto plazo, Sepúlveda advirtió que uno de los principales interrogantes estará en la reacción de los municipios y en eventuales modificaciones a sus Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).
La ejecutiva explicó que las comunas cuentan con mecanismos para reducir densidades, constructibilidad y otros parámetros urbanísticos, lo que eventualmente podría acotar parte de los efectos que busca generar la nueva regulación.
“Estos cambios serán posibles si, y solo si, las autoridades locales no modifican sus IPT en el sentido contrario, acotando su impacto”, sostuvo.
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