La burocracia en la aprobación de anteproyectos, permisos de edificación y recepciones finales de obras se ha consolidado como una de las principales trabas para la reactivación de sector de la construcción.
Según un reciente estudio de la consultora Colliers, excluyendo la RM, Los Lagos encabeza este año la lista de las regiones con mayor demora para estos trámites, promediando 472 días de espera para visar las iniciativas inmobiliarias.
A Los Lagos, le sigue de cerca Biobío, con 437 días y O'Higgins con 430 días.
Sin embargo, mientras que Los Lagos y O'Higgings han logrado recortar la demora respecto de la evaluación 2025, en 86 y 81 días, respectivamente, en el caso de Biobío el indicador se ha deteriorado este año, con 16 días más que en la medición anterior.
En la vereda opuesta, en tanto, Valparaíso y Coquimbo figuran como las más expeditas, registrando ambas 317 días. Pero mientras en Valparaíso el plazo se ha acortado en 12 días este año, en Coquimbo ha aumentado en dos.
La lentitud administrativa no sólo retrasa el inicio de las obras, sino que impacta de manera directa a los consumidores finales. El director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, dijo a DF Regiones que “este retraso genera un alza en el costo de las viviendas de 10% en promedio; es decir, alguien que va a comprar una vivienda de UF 3 mil, tiene que, debido a todos estos atrasos, pagar cerca de UF 300 adicionales, alrededor de $ 12 millones (…) Entonces el impacto al final se traspasa directamente a los clientes”.
Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers Chile.
Factor político
Según la investigación, estos retrasos en las autorizaciones generan que “un proyecto inmobiliario hoy, demore cerca de 2 mil días desde que se ingresa el anteproyecto hasta que se obtiene la recepción final”, dice Ugarte respecto a lo que pasa en regiones como el Biobío. Este periodo de (casi) seis años, coincide en muchas ocasiones con cambios de alcaldes, situación que genera una variable más para considerar.
Según el experto, la falta de continuidad en las definiciones técnicas, es un elemento que desincentiva a las empresas del sector para gestionar inversiones. “Si llega un alcalde de otra tendencia política o con otras ideas, algunos proyectos se dilatan (...) Como cambia la tendencia política, algunas inmobiliarias, optan por esperar a ver cómo “viene la mano”.
A juicio del director ejecutivo de Colliers, las direcciones de Obras Municipales, concebidas como unidades técnicas en la materia, se ven permeadas por los ciclos electorales descritos y en ocasiones, también resienten las presiones locales, pues a los cambios en las administraciones se suman las modificaciones en los planes reguladores, como es el caso de Concepción, una zona altamente densificada que optó por limitar la altura de sus edificios en el caso urbano.
“Algunas comunas están en constante cambio del plano regulador y eso hace que efectivamente se demoren aún más las aprobaciones, porque existen grupos de presión que dicen que no les gusta tener un edificio demasiado alto, por ejemplo (…) acá lo más importante es cumplir la ley. Hoy día se supone que si uno ingresa un anteproyecto, la Dirección de Obras debería tomarse un plazo de 15 días o 30 días, dependiendo del proyecto, para contestar, y eso no se está cumpliendo”.
Esto, según Ugarte, merma las inversiones y frena el desarrollo de las ciudades.
Tiempos eficientes
A su juicio, el ideal sería volver a los tiempos de tramitación de hace una década, cuando el ciclo completo se extendía por aproximadamente 1.300 días. “Eso destrabaría un desarrollo potencial de nuevas viviendas, equivalente a una inversión de US$ 15.278 millones a nivel nacional.
En términos de ocupación laboral, esta agilización se traduciría en la creación de unos 87 mil nuevos empleos, directos e indirectos, vinculados a la construcción, lo que inyectaría 0,8% adicional al Producto Interno Bruto anualmente.
Para resolverlo, Colliers plantea que es importante que las municipalidades más grandes en las regiones más lentas, “como Concepción, Puerto Montt o Puerto Varas, que tienen alto movimiento inmobiliario, también vean lo que se está haciendo ahí para mejorar los tiempos”.
La sugerencia de Ugarte es que el Estado o las municipalidades asuman la responsabilidad de transparentar sus propios tiempos de tramitación, eliminando la necesidad de que entidades privadas, como Colliers, tengan que auditar o elaborar informes para descubrir las demoras. Este "observatorio público", como lo define, permitiría a cualquier ciudadano o actor del mercado hacer un seguimiento en tiempo real del estado de los proyectos.
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