Como abogado especializado en derecho inmobiliario, Rodrigo Andreucci analizó el nuevo escenario que podría enfrentar la industria con los cambios que prepara el Gobierno. “Este es el impulso que necesitan las empresas para aventurarse en iniciar nuevos proyectos”, dijo.
Hace unos días, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) ingresó el Decreto Supremo a la Contraloría para la toma de razón de las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), la que según muchos actores del sector, es el cambio más revolucionario en la historia inmobiliaria de Chile.
El decreto considera el coeficiente de conversión de densidad de cuatro a 2,8 habitantes por vivienda para el cálculo de residencias permitidas por hectárea. También contempla que estos proyectos podrán rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos requerida por el respectivo instrumento de planificación y se incluye, entre otros puntos, la reducción del umbral para acceder a Conjunto Armónico de 5.000 m2 a 2.500 m2, y los beneficios de constructibilidad hasta 75% y de altura hasta 50% cuando se trata de viviendas económicas en predios vinculados a corredores/infraestructura de transporte.
- ¿Cuáles serán los impactos en las inmobiliarias y constructoras con los cambios que busca implementar el Ejecutivo?
- Este es el impulso que necesitan las empresas para aventurarse en iniciar nuevos proyectos o, dependiendo si la OGUC incluye un artículo transitorio que específicamente extienda estos cambios a los proyectos ya ingresados a la DOM, acelera que aquellos comiencen obras. Lejos las obras más caras en la construcción son los subterráneos, y reducir a la mitad aquellos impacta positivamente en la rentabilidad del proyecto.
Poder acogerse al conjunto armónico terrenos de 2.500 metros cuadrados, que hoy se exigen que sean de 5 mil m2, dará entrada al mercado terrenos que hoy no son rentables.
- ¿Habría impactos en las habitantes de las ciudades?
- Para los proyectos futuros, los gastos comunes se van a reducir a la mitad, ya que se van a dividir en el doble de casas o departamentos, lo cual es un gran aporte para las familias.
Las personas que tienen terrenos pequeños, por ejemplo, en La Florida, Quilicura, Lo Barnechea, tendrán una real plusvalía por la figura del conjunto armónico. Esto es un ingreso directo al patrimonio de las familias, ya que armar un paño de terreno de 2.500 metros pasará a ser atractivo para las inmobiliarias.
Y el mayor movimiento en proyectos va a permitir la generación de nuevos empleos estables y de calidad. La construcción, hoy, tiene un importante déficit de pérdida de empleos y esto va a beneficiar a profesionales y técnicos que no están contratados o lo están en condiciones inferior a las habitúales.
- ¿Cuáles podrían ser los impactos en las ciudades?
- Nuevos y frescos ingresos de recursos a las arcas fiscales, vía derechos, permisos de edificación y de aportes al espacio público. Estamos hablando de varios miles de millones de pesos.
Los nuevos proyectos deben ejecutar medidas de mitigación viales por los IMIV y ambientales por las RCA, que serán obras que mejorarán los espacios públicos a costo de las empresas privadas.
Acá tenemos un eficaz instrumento para reducir el actual déficit habitacional, incentivando la construcción de nuevos proyectos.
Existe un peligro real de un aumento en el estrés vial de algunas comunas, sea en los espacios para estacionar y en el tráfico, por eso es muy posible que algunos municipios comiencen en pocos meses más un acelerado proceso sea de modificación (que es más largo, aproximadamente hasta 3 años) o de enmienda (que es más rápido, menos de un año) de los instrumento de planificación territorial, para bajar la densidad bruta y para exigir un estacionamiento por cada nueva vivienda, afectando el núcleo central de los cambios a la OGUC.
- ¿Existen riesgos para las inmobiliarias con esta modificación?
- Hay muchas leyes que tienen objetivos y direcciones diferentes, ejemplo, la ley de copropiedad y otras, que jerárquicamente están por sobre un reglamento (la OGUC), y que de equivocarse en su análisis una inmobiliaria puede tener un proyecto fallido.
Además, desde hace años estamos en una fase de alta judicialización de los proyectos inmobiliarios, y no existe la praxis en el rubro de hacer un estudio de riesgos distinto al urbanístico. Por eso, nuevas disciplinas como el relacionamiento comunitario, o las matrices de riesgos constructivos apuntan a analizar más perspectivas. Ejemplo, el riesgo político en relación con los alcaldes.
Veremos muchos edificios que estarán en obras con muchos más años sin lograr la recepción municipal.
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