Ciudad Empresarial nació con un objetivo muy distinto al que hoy comienza a perfilarse. Concebida a comienzos de la década de 1990 por el empresario Jorge Labra y el arquitecto Mauricio Olivares, la iniciativa transformó más de 200 hectáreas de terrenos en Huechuraba en un parque de negocios que abrió oficialmente sus puertas en 1998 y que, durante más de dos décadas, se consolidó como uno de los principales polos de oficinas de Santiago.
Hoy, sin embargo, su fisonomía está cambiando. La llegada de proyectos habitacionales, operadores multifamily y nuevos servicios está transformando al tradicional parque de oficinas en un barrio de uso mixto, un proceso que se aceleró tras la modificación al Plan Regulador Comunal de Huechuraba y que ahora suma un nuevo impulso con la Autopista Vespucio Oriente (AVO) y la futura entrada en operación del teleférico.
El punto de inflexión fue la Modificación N.º 6 al Plan Regulador Comunal de Huechuraba, promulgada y publicada en octubre de 2021, que incorporó el uso residencial en las subzonas ZC4-1 y ZC4-2 de Ciudad Empresarial, junto con equipamientos científicos, comerciales, deportivos, educacionales, de salud, esparcimiento y servicios. Hasta entonces, gran parte del suelo estaba destinado principalmente a oficinas y equipamiento.
De usuarios a residentes
La transformación también ha atraído a operadores especializados en renta residencial. Uno de ellos es Greystar, que actualmente desarrolla uno de los dos proyectos multifamily presentes en Ciudad Empresarial y asegura que su decisión de invertir respondió a una oportunidad que el mercado aún no estaba capturando.
"Precisamente el hecho de que fueran solo oficinas nos llevó a identificar una demanda insatisfecha importante. Ciudad Empresarial concentra más de 1.000 empresas y 30.000 trabajadores, donde existía oferta residencial en venta, pero prácticamente ninguna oferta de arriendo con el tamaño de unidad que el mercado realmente buscaba", afirma Patricio Fernández, director de Desarrollo de Greystar Chile.
Según el ejecutivo, la conectividad fue otro de los factores decisivos. "Un driver relevante fue ver proyectos de infraestructura que se realizarían en el sector, tales como AVO y el teleférico, los cuales llevan a Ciudad Empresarial a ser una alternativa real a mercados como Vitacura y Providencia", sostiene. Añade que la llegada de nuevos desarrolladores "refuerza nuestra tesis de inversión y consolida el proceso de reformulación de Ciudad Empresarial como un barrio de uso mixto con infraestructura de primer nivel".
Las cifras muestran la magnitud del cambio. De acuerdo con un análisis de GPS Property, entre 2021 y 2026 el número de proyectos residenciales en oferta pasó de tres a doce, cuadruplicando su presencia en el sector. En conjunto, estos desarrollos consideran una oferta de 1.533 departamentos, de los cuales 925 permanecen disponibles para la venta. A ello se suman dos proyectos multifamily, con un total de 516 unidades, operados por Assetplan y Greystar.
"Una vez habilitada normativamente la zona y mejorada su conectividad mediante AVO y la futura entrada en operación del teleférico, los desarrolladores han respondido con un interés creciente por ejecutar proyectos residenciales en el sector", afirma Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property.
Entre los desarrolladores presentes figuran Grupo Hispano, Valle Sur, Plaenge, iGrow, Insigne, Fortaleza, Puertas del Alcázar, Desco, Surmonte y Procasa, mientras que Exxacon mantiene un proyecto en preventa próximo a la futura estación del teleférico.
La oferta se concentra principalmente en departamentos de dos dormitorios y dos baños, que representan el 52% del total, seguidos por las unidades de un dormitorio y un baño, con un 28% de participación, tipología que ha ganado protagonismo durante los últimos dos años. La superficie promedio alcanza los 70 metros cuadrados y el valor de venta bordea las 85 UF por metro cuadrado, entre un 19% y un 29% por debajo de comunas como Providencia, Las Condes y Vitacura, donde productos comparables fluctúan entre 100 y 120 UF por metro cuadrado.
Actualmente, Ciudad Empresarial combina su histórica vocación de oficinas con proyectos residenciales -incluido el formato multifamily- y equipamiento de educación superior, con campus de las universidades Diego Portales, San Sebastián, Mayor y Autónoma. Según Sepúlveda, la demanda proviene principalmente de profesionales, parejas jóvenes y familias en formación que buscan mayor superficie, áreas verdes y buena conectividad con el sector oriente, mientras que el segmento inversionista se concentra especialmente en las unidades de menor tamaño.
Oficinas y viviendas
La transformación del sector, sin embargo, no ha ido en desmedro del mercado de oficinas. Jorge Araos, director de Oficinas de JLL Chile, señala que Ciudad Empresarial ha mostrado una recuperación sostenida durante los últimos 18 meses, impulsada tanto por una mayor colocación de espacios como por la reconversión de edificios hacia usos educacionales, residenciales y de equipamiento.
El ejecutivo sostiene que el submercado mantiene una "excelente relación precio-calidad", lo que permitió que la vacancia descendiera desde niveles superiores al 10% registrados a fines de 2024 hasta el 6,7% actual. A su juicio, la mejora en la conectividad y la próxima inauguración del teleférico —que acercará el sector al entorno de Costanera Center— han elevado el interés tanto de usuarios como de inversionistas.
Para Greystar, el desarrollo residencial será el principal motor de crecimiento del barrio durante los próximos años. "El siguiente paso del barrio es convertir al usuario en residente. Esa es precisamente la pieza que faltaba para completar Ciudad Empresarial", afirma Fernández. En el largo plazo, agrega, no ve una competencia entre oficinas y viviendas, sino "un balance de un ecosistema que nutre de empleo, servicios y, a su vez, de demanda residencial".
Sepúlveda, en tanto, considera que el proceso aún enfrenta desafíos. "Si bien el sector ha ido incorporando distintos usos y avanzando hacia una configuración de carácter mixto, aún sería necesario fortalecer la oferta de servicios de salud, establecimientos educacionales escolares y equipamiento comercial, con el objeto de acelerar su consolidación como polo residencial", concluye.
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