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Alto contrasteUn nuevo ciclo para la industria inmobiliaria
PEDRO MUJICA GALARCE Socio Lathrop, Mujica, Herrera y Diez Abogados
Tras varios años de contracción, nuestra industria inmobiliaria estaría enfrentando, al fin, un cambio de ciclo. El sobrestock de viviendas nuevas, el encarecimiento del crédito y un marco regulatorio cada vez más exigente generaron una larga crisis que frenó proyectos y ventas y comprometió una industria clave para la economía. El subsidio a la tasa hipotecaria implementado en 2025 fue un punto de inflexión: por primera vez en mucho tiempo, la política pública dejó de agregar trabas y comenzó a ofrecer incentivos.
En 2026, con un nuevo gobierno, esa línea se profundizó con la ley de reconstrucción, la modificación a la OGUC y el proyecto de ley MK4. El stock comienza a disminuir y los bancos han flexibilizado el otorgamiento de créditos hipotecarios. Es temprano para dar por terminada la crisis, pero no para reconocer que se construyen los cimientos de la recuperación. Cuatro ejes serán decisivos.
Primero, el financiamiento. Los retiros previsionales y el debilitamiento del mercado de capitales encarecieron las tasas y acortaron los plazos de los créditos hipotecarios, frenando el acceso a la vivienda. El Fonavi y el ahorro para el pie con aporte estatal de la MK4 apuntan a revertir ese proceso y lograr tasas más bajas y plazos más holgados que permitan dividendos compatibles con los ingresos familiares.
“Es temprano para dar por terminada la crisis, pero no para reconocer que se construyen los cimientos de la recuperación”.
Segundo, la oferta y la planificación comunal. Las modificaciones a la OGUC se hacen cargo de los cambios demográficos y fomentan el desarrollo en zonas de mayor conectividad, pero son los municipios quienes autorizan los proyectos conforme a su plan regulador. El desafío es que la ordenanza permee en la planificación comunal y se traduzca en nuevos permisos.
Tercero, enfrentar el déficit habitacional de manera integral. La inversión institucional en edificios multifamily sostuvo la demanda en la crisis, levantó proyectos que de otro modo no existirían y dio acceso a viviendas. Habitar y adquirir una vivienda son cosas distintas: la renta residencial no impide lo segundo y, mientras se consolidan las condiciones para comprar, es parte de la solución.
Cuarto, el costo de construir. Es fundamental restituir el Crédito Especial para Empresas Constructoras, sobre todo en proyectos de vivienda social, sujetos a precios máximos por vivienda. Sin él, muchos de estos proyectos son inviables o con rentabilidades marginales; su restitución, por tanto, es crucial para la política habitacional.
Así como la caída de la industria se explica por múltiples causas, su recuperación dependerá de un conjunto de medidas cuyo impacto se verá a mediano y largo plazo. Si durante la crisis los indicadores se deterioraron persistentemente, desde ahora podríamos esperar una mejora sostenida, fundada en una visión integral de la industria y en el reconocimiento transversal de su rol en la recuperación de nuestra economía.
