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Banca & FinTech

La última receta de Nicolás Ibáñez Varela para invertir en real estate en EEUU: marinas y estacionamientos para camiones

El empresario abordó el nuevo ciclo de tasas, las valorizaciones y las oportunidades que ve en nichos del mercado estadounidense.

Por: Sofía Fuentes

Publicado: Jueves 6 de agosto de 2026 a las 20:30 hrs.

Sofía Fuentes

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El presidente y cofundador de Drake Real Estate Partners, Nicolás Ibáñez Varela.

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Aunque mantiene un estricto bajo perfil, de vez en cuando Nicolás Ibáñez Varela da cuenta de su mirada de los negocios.

El hijo del empresario y exsocio de D&S, Nicolás Ibáñez Scott, cofundó Drake Real Estate Partners, firma que levanta fondos para invertir en el mercado inmobiliario estadounidense y forma parte de Drake Enterprises, matriz de los negocios de su familia.

En el marco de un seminario sobre mercados privados, que reunió a una serie de inversionistas, Ibáñez Varela explicó la estrategia de Drake para rastrear activos inmobiliarios en Estados Unidos, abandonar sectores cuando pierden atractivo y buscar oportunidades tras el cambio del ciclo de tasas de interés.

Si bien el mercado estadounidense atrae a numerosos inversionistas y los fondos institucionales dominan buena parte del capital, aseguró que su tamaño todavía permite encontrar espacios menos concurridos: “Nosotros hemos logrado desarrollar una estrategia basada en encontrar nichos, desarrollar experiencia operativa y luego invertir en una escala relativa”, afirmó.

La firma que lidera busca mercados fragmentados y compuestos por activos pequeños, según Ibáñez Varela. Esto le permite entrar a precios más bajos y capturar una mayor parte del retorno a través de la operación de los activos.

La estrategia de Drake Real Estate Partners se centra en activos considerados nicho ya que los negocios tradicionales fueron afectados por el ciclo de tasas de interés.

La apuesta

Con ese horizonte, sostuvo que una de las actuales apuestas de Drake, son las marinas. “La propiedad institucional está entre el 1% y el 2%. Eso es todo”, dijo.

Según explicó, los propietarios de los barcos pueden postergar la compra o venta de una embarcación, pero “tiene que estar estacionado en algún lugar. Eso hace que sea una categoría muy estable”.

El otro foco es el almacenamiento industrial al aire libre, que “básicamente es estacionamiento para camiones”.

La firma comenzó a adquirir este tipo de activos hace siete años, muchos de ellos pertenecientes a los mismos empresarios que operaban desde esos terrenos.

“Si uno puede replicar ese tipo de activos individuales, de pequeño tamaño, a gran escala, termina teniendo un negocio muy interesante y mucho menos correlacionado”, aseguró.

Y si bien esos nichos son donde están poniendo la mayor atención actualmente, aseguró que la estrategia de Drake es “estar estructurados de manera que nunca estamos comprometidos con un solo sector”. Dicha flexibilidad permitió a la firma dejar de invertir en multifamily, cuando “dejamos de ver retornos allí”, comentó.

Las valorizaciones

Para Ibáñez, la posibilidad de cambiar de sector se volvió aún más relevante tras el fin del prolongado ciclo de tasas de interés a la baja. A su juicio, ese cambio de escenario marcó un punto de inflexión para la industria inmobiliaria.

“Me atrevería a decir que quizás la década de 2020 sea la década perdida para el sector inmobiliario, porque todos todavía están digiriendo un enorme problema de vintages”, afirmó.

Según explicó, durante más de tres décadas el mercado inmobiliario estuvo impulsado por un prolongado ciclo de bajas tasas de interés y un creciente flujo de capital institucional hacia esta clase de activos. Ese escenario elevó las valorizaciones del sector, pero el cambio de ciclo dejó a muchas inversiones con retornos inferiores a los esperados.

“Si de un día para otro la tasa de descuento cambia en 500 puntos base, ya partes en desventaja, sin importar lo que hagas. Si no compraste el activo a una nueva base de valoración, básicamente estás trabajando y nadando contra la corriente”, sostuvo.

Según indicó, ese escenario también alcanzó a algunas inversiones de Drake realizadas, “en términos relativos, nos está yendo muy bien. En términos absolutos, nos está yendo peor de lo que esperábamos en algunas de las inversiones de esos años que se vieron afectadas por este contexto”, reconoció.

Sin embargo, para Ibáñez, el nuevo ciclo obliga a volver a enfocarse en la capacidad que tienen los activos para generar retornos desde su operación. “Ahora todo gira en torno a los fundamentos, como siempre debió ser en el sector inmobiliario”, planteó.

Mundo multipolar

Al escenario financiero se suma la incertidumbre geopolítica. “Creo que es una pregunta relevante, porque cuando la gente piensa en EEUU, entiende que sigue siendo un país que importa mucho para el resto del mundo. Pero, al mismo tiempo, muchas cosas allí están quebradas”, afirmó.

“Estamos viendo las primeras señales de un creciente socialismo en el país y también el debilitamiento de la Pax Americana, esa idea de que EEUU sería el policía del mundo. Ahora vivimos en un mundo multipolar”, agregó.

Pese a esas tensiones, mantiene su confianza en el país. “Aun así, creo que apostar por EEUU sigue siendo la apuesta correcta”, sostuvo.

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