Antes de la pandemia, miles de inversionistas compraron pequeños departamentos en distintos puntos de Santiago con sólo un objetivo: refaccionarlos, amoblarlos y dejarlos listos para plataformas como Airbnb. La apuesta se apoyaba en la llegada de turistas, sobre todo desde Brasil y Argentina. Tras la crisis sanitaria, la tendencia volvió, aunque con menos fuerza.
Hoy, aunque muchos sacan cuentas alegres, expertos advierten que no todas las zonas están hechas para este negocio. Si bien los arriendos por días siguen siendo más rentables que las rentas anuales, varias comunas muestran señales de saturación. Aun así, la tendencia va al alza. Sólo en 2024, los arriendos de corto plazo -entre dos días y tres meses- alcanzaron 4.610.681 noches reservadas, un 47% más que en 2023, según HOM Group.
Ese mismo año, se llegó a un peak de 108.020 propiedades destinadas a este fin, un 26% más que el anterior. “La baja rentabilidad del arriendo tradicional ha llevado a muchos propietarios a cambiar sus unidades a renta corta”, dice Cristián Waidele, CEO de HOM Group.
En el Gran Santiago, la renta residencial de largo plazo genera un cap rate (tasa de capitalización inmobiliaria) de 4,6%, mientras que la renta corta se acerca al 7%, según HOM y TOCTOC.
Pero si hacemos doble click en estas cifras, hay oportunidades… y varios otros riesgos que no todos están viendo.
Location, location, location
En la renta corta, las mejores rentabilidades están en zonas con alta demanda turística y corporativa, donde los retornos superan el 7,2% anual. Es el caso de barrios como Bellas Artes, República, Monjitas y Lastarria, y también sectores del oriente como Estoril, Presidente Riesco, El Golf y Escuela Militar, con una ocupación promedio del 80%, según HOM Group.
Luego vienen comunas como el casco histórico de Santiago, Ñuñoa y Las Condes, con rentabilidades sobre el 6,5%. Providencia y Vitacura también destacan con 6,4% y 6,3%, respectivamente.
Fuera de la RM, Antofagasta también es una buena zona para renta corta. Ahí, las unidades de un dormitorio alcanzan un 6,6% de retorno, y las de dos dormitorios, un 6,4%, gracias a una demanda constante del sector laboral.
Distinto es el panorama en destinos turísticos como Valparaíso, Pucón y Puerto Varas, donde la rentabilidad bordea el 5% o menos: 3,4%, 4,2% y 4,5%, respectivamente. “Son mercados más bien orientados a la segunda vivienda, donde el motivo de compra está ligado al uso personal más que a un negocio”, dice Cristián Waidele.
En renta larga, Valparaíso muestra un 4,6% y alta ocupación (99,2%). Eso sí, “muchos arriendos se pactan sólo por 10 meses, ya que los propietarios destinan los meses estivales a la renta corta”, explica Daniel Serey, de TOCTOC.
Renta larga: zonas periféricas
Quinta Normal (5,6%), San Bernardo (5,5%), Maipú (5,2%) e Independencia (5,1%) lideran en rentabilidad de arriendos de largo plazo, con tasas de ocupación entre 96% y 98%, según TOCTOC. “Sin embargo, estas comunas han mostrado un deterioro en sus velocidades de arriendo y un aumento en la vacancia en el último tiempo, debido principalmente a la menor capacidad de pago de los hogares, sumado a ciertos deterioros urbanos relacionados con la seguridad”, describe Serey.
En contraste, el sector oriente de Santiago -Ñuñoa, Las Condes, Providencia, La Reina y Vitacura- mantiene altos niveles de preferencia. Las tasas de ocupación en estas comunas se sitúan entre 98,8% y 99,5%, con rentabilidades sobre el 4% y una rotación de arriendo ágil. “Aunque las tasas de retorno son más bajas que en la renta corta, estos mercados aseguran un flujo constante de ingresos”, señala el ejecutivo.
La diferencia entre ambos grupos de comunas refleja un dilema para los inversionistas: optar por zonas con retornos algo más altos, pero mayor riesgo de vacancia, o ir por barrios más estables, aunque con rentabilidades más moderadas.
Ojo con la sobreoferta
Hay áreas que están con una creciente sobreoferta para el negocio de la renta corta. Especialmente, la zona sur de Santiago, en el cuadrante que considera Curicó y 10 de Julio, entre Vicuña Mackenna y la Ruta 5. En este sector, la oferta de propiedades activas se duplicó en sólo un año, pasando de 640 unidades a más de 1.200 departamentos este mes. ¿El resultado? La caída de la tarifa promedio diaria de $ 37.900 a $ 33.300 en los últimos 12 meses. Allí el panorama futuro no es el más optimista, según el CEO de Hom Group: “Las reservas ya realizadas para los próximos meses muestran una disposición a pagar incluso menor: $ 29.000 promedio por noche en septiembre, incluyendo los gastos por concepto de limpieza”.
Cifra de la semana: 470%
Esa fue la subida en la demanda de chucrut el sábado pasado. Literalmente. Según la empresa chilena LocalData, en el Día del Completo las ventas de ese ingrediente se dispararon un 470% en los comercios. ¿Segundo lugar? Salsa americana, con un alza de 400%. ¿Tercero? El pan, que subió 280%. La salchicha se quedó más atrás, con un aumento de 130%. Ketchup y mostaza empataron en 90%, mientras que la palta cerró más tímida, con un 30%.
¿Dónde se celebró con más ganas? En Coquimbo, con un +270% en ventas de ingredientes. Le siguieron Los Ríos (+240%) y El Maule (+190%), donde Talca volvió a sacar pecho con su completo mojado. ¿Y Santiago? Apenas quinto lugar, con un 170% de alza.
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