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Alto contrasteDF Tax | IVA cero a la vivienda: pan para hoy, hambre para mañana
Según datos del Ministerio de Hacienda y el Censo de Vivienda del Minvu, respectivamente, hay 100 mil viviendas nuevas sin comprador y un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades. Para enfrentar esta coyuntura, el proyecto de Reconstrucción y Desarrollo Económico y Social, recientemente aprobado por el Congreso, incorporó como medida reactivadora del sector la exención del IVA por un año a la primera venta de viviendas terminadas. La intuición económica es simple: menor impuesto se traduce en menor precio y, por lo tanto, mayor número de unidades transadas. Sin embargo, esta intuición corresponde a un análisis de equilibrio parcial y estático, donde el ceteris paribus es un supuesto demasiado fuerte.
La realidad es más compleja, dominada por efectos colaterales y de segunda vuelta, los cuales incluyen efectos opuestos a los deseados o beneficios potenciales menores a los proyectados. El primer efecto no deseado ocurrió antes de la promulgación de la ley: las ventas de viviendas nuevas desaceleraron su crecimiento post el anuncio de la eliminación del IVA. Si miramos el Gran Santiago, las ventas del segundo trimestre de 2026 crecieron respecto a las del primer trimestre, pero cayeron respecto el segundo trimestre de 2025. De hecho, incluso algunas empresas reportaron caídas de hasta un 40% en la comercialización. Es decir, el estímulo partió congelando el mercado.
El segundo efecto no deseado, o sobre estimado, es la potencial baja de precio. El titular dice 19%, pero Hacienda habla de hasta 14%, considerando que el valor del suelo no está afecto a IVA. Las estimaciones privadas muestran rangos mucho más amplios según la estructura tributaria de cada inmobiliaria. La explicación está en el crédito fiscal. Al vender exento, la inmobiliaria pierde el débito contra el cual rebaja el IVA que pagó en la construcción. La ley permite imputar ese crédito a otros débitos, pero la mayoría de los proyectos en Chile se desarrolla en sociedades de un solo RUT, que no tienen otros débitos. Nadie traslada íntegro a precio un beneficio que en parte está perdiendo.
El tercero, y más grave, es el hecho de que la exención es opcional. Una inmobiliaria con créditos acumulados puede dosificar sus ventas exentas, volver a vender afecto a mitad de camino o esperar a que el beneficio termine. En el mejor de los casos, si el IVA sí se traspasa al precio, los precios volverán a subir cuando se cierre la ventana, porque los fundamentos siguen intactos: financiamiento, permisos y suelo. En el mejor de los casos, será un shock transitorio que se revierte, y con costo fiscal. Dipres lo estima en 0,12% del PIB el primer año y 0,17% el segundo.
Quedan preguntas que nadie está midiendo. ¿Cuántas ventas exentas serán realmente adicionales y cuántas habrían ocurrido igual? La respuesta cambia radicalmente el costo fiscal por cada vivienda incremental. ¿Cuánto del IVA llegará al comprador, y cómo varía según segmento, comuna y estructura societaria? ¿Qué ocurrirá con precios y stock el día después? Y para cada inmobiliaria: ¿conviene vender exento o afecto? La respuesta no es la misma para todas, y depende de variables que pocas están mirando.
Estudiar esta política en mayor profundidad es crucial tanto para el regulador como para los regulados, toda vez que los efectos son heterogéneos entre actores.
